서울 동작구 재개발 지형이 다시 주목받고 있다.
서남권 주거벨트의 양 축으로 꼽히는 노량진 뉴타운과 흑석뉴타운이 각각 다른 단계에서 시장의 관심을 받고 있기 때문이다.
흑석뉴타운은 상당수 구역이 입주를 마치며 ‘완성형 뉴타운’에 가까워졌고 노량진 뉴타운은 약 9천 세대 규모의 대형 프로젝트가 본격화되며 ‘성장형 뉴타운’으로 평가받는다.
파이낸스데일리는 두 지역의 규모, 진행 속도, 시세 구조, 2028년 이후 집값 변수까지 종합 비교했다.
규모와 사업 단계 비교
흑석뉴타운은 다수의 구역이 이미 준공 및 입주를 마쳤거나 마무리 단계에 있다.
반면 노량진 뉴타운은 전체 가구 입주 완료 시 약 9천 세대에 달하는 대규모 공급이 예정돼 있다.
일부 구역은 관리처분인가 이후 착공 단계에 진입했지만 다른 구역은 아직 사업 초기 단계에 머물러 있다.
즉, 흑석은 ‘사업 리스크가 상당 부분 해소된 지역’이고 노량진은 ‘개발 기대감이 가격에 반영되는 단계’라고 볼 수 있다.
입지 경쟁력은?
두 지역 모두 동작구에 속하며 여의도와 인접해 있다.
흑석뉴타운은 9호선 흑석역을 중심으로 형성돼 있고 한강 조망이 가능한 입지라는 점에서 인기를 끌고 있다.
중앙대학교 병원과 대학가 상권이 인접해 생활 인프라도 비교적 좋은 편이다.
노량진 뉴타운은 1·9호선 환승이 가능한 노량진역을 중심으로 형성된다.
여의도 접근성은 물론 용산·서울역 이동이 용이하고 직주근접 측면에서 강점이 분명하다.
입지 자체만 놓고 보면 흑석은 한강 프리미엄, 노량진은 환승역 프리미엄이라는 특징을 갖는다.
현재 시세 구조 비교
흑석뉴타운 내 주요 신축 단지의 전용 84㎡ 실거래가는 최근 13억~15억 원 수준에서 형성되는 흐름을 보이고 있다.
물론 브랜드, 조망, 층수에 따라 가격 편차는 존재한다.
노량진 신축 아파트는 아직 입주가 시작 되지 않았기 때문에 알 수 없지만 기존 아파트 시세는 10억~12억 원 수준에서 형성돼 있다.
다만 향후 공급될 첫 분양 단지의 가격이 시장의 기준점이 될 가능성이 높다.
특히 첫 분양이 예상되는 라클라체자이드파인 분양가는 노량진 뉴타운 향후 분양가 책정의 기준이 될 수 있다.
결국 흑석은 이미 신축 프리미엄이 가격에 반영된 상태이고 노량진은 ‘미래 프리미엄’을 선반영하는 단계라고 보면 된다.
2028년 이후 집값 변수
노량진 뉴타운의 핵심 분기점은 2028년 전후 입주 시점이다.
입주 물량이 특정 연도에 집중될 경우 단기적으로 전세 물량이 증가할 가능성이 있다.
이는 매매 시장에도 심리적 부담을 줄 수 있다.
다만 공급이 수년에 걸쳐 분산된다면 충격은 완화될 수 있다.
반면 흑석뉴타운은 이미 입주가 상당 부분 진행돼 공급 리스크는 상대적으로 낮다.
대신 향후 추가적인 가격 상승 여력은 주변 거시 환경에 더 크게 좌우될 가능성이 있다.
금리, 대출 규제, 부동산 정책 변화는 두 지역 모두에 공통 변수다.
그러나 공급 사이클 측면에서는 노량진이 더 큰 변동성을 안고 있다고 볼 수 있다.
상권과 생활 인프라 변화
흑석뉴타운은 이미 브랜드 아파트 밀집 효과가 나타나면서 상권이 재편되는 흐름을 보이고 있다.
학원·병원·프랜차이즈 매장이 늘어나며 주거 중심 상권이 형성되고 있다.
노량진은 여전히 학원가, 고시촌과 같은 기존 상권 이미지가 강하지만 대규모 입주가 시작되면 상권의 종류가 변할 가능성이 높다.
입주가 시작되면 주거 인구 증가에 따라 생활 편의시설 확충이 뒤따를 수 있고 코로나19이후 온라인 강의의 발달로 수강생들이 오프라인 학원에 와서 직접 강의를 듣는 수강생의 수가 줄어 학원가, 고시촌 위주의 상권이 위축 될 수 있는 상황이 지속 될 수 있다.
뉴타운 사업의 성패는 단지 자체뿐 아니라 상권과 인프라의 정착 속도에 달려 있다.
투자 관점에서의 차이
투자 관점에서 흑석뉴타운은 ‘안정성’에 무게가 실린다.
이미 검증된 입지와 가격대를 형성하고 있으며 급격한 공급 리스크가 상대적으로 적다.
노량진 뉴타운은 ‘성장성’에 방점이 찍힌다.
약 9천 세대 규모의 브랜드 아파트 밀집이 현실화될 경우 지역 이미지 자체가 바뀔 수 있다.
다만 그 과정에서 단기 가격 변동성을 감수해야 한다.
실거주 목적이라면 직주근접과 교통 편의를 기준으로 선택이 갈릴 수 있다.
투자 목적이라면 분양가 수준과 입주 시점의 공급 상황을 보수적으로 점검해야 한다.
<노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운 비교 표>
| 구분 | 노량진 뉴타운 | 흑석 뉴타운 |
|---|---|---|
| 총 규모 | 약 9천 세대 | 다수 구역 입주 완료 |
| 사업 단계 | 진행 중 (구역별 상이) | 대부분 완료 단계 |
| 입주 시점 | 2028년 전후 순차적 | 상당 부분 입주 완료 |
| 교통 | 1·9호선 환승역 | 9호선 단일역 중심 |
| 84㎡ 시세 | 10억~12억 원 (기존) | 13억~15억 원 (신축) |
| 투자 성격 | 성장형 | 안정형 |
| 주요 리스크 | 입주 물량 집중 가능성 | 추가 상승 여력 제한 |
FAQ
Q1. 노량진 뉴타운과 흑석뉴타운의 가장 큰 차이는 무엇입니까?
흑석뉴타운은 입주가 상당 부분 완료된 ‘완성형’ 주거벨트이며 노량진 뉴타운은 약 9천 세대 공급이 진행 중인 ‘성장형’ 재개발 지역이라는 점이 가장 큰 차이입니다.
Q2. 현재 시세는 어느 쪽이 더 높습니까?
흑석뉴타운 신축 84㎡는 13억~15억 원 수준에서 형성되는 반면 노량진은 기존 아파트 기준 10억~12억 원 수준입니다. 다만 노량진은 향후 최초 분양 되는 아파트의 분양가가 새로운 기준점이 될 가능성이 있습니다.
Q3. 2028년 이후 집값 변수는 무엇입니까?
노량진 뉴타운은 입주 물량 집중 여부가 가장 큰 변수이며 금리와 대출 규제도 공통적인 영향을 미칩니다.
Q4. 실거주 관점에서는 어디가 유리합니까?
여의도 직주근접과 환승 편의성을 중시한다면 노량진이, 한강 조망과 이미 형성된 상권을 선호한다면 흑석이 유리할 수 있습니다.
Q5. 투자 관점에서 더 안정적인 지역은 어디입니까?
공급 리스크가 상대적으로 낮은 흑석뉴타운이 안정성 측면에서는 우위로 평가됩니다.
Q6. 장기 성장 가능성은 어느 지역이 높습니까?
대규모 신규 공급과 브랜드 아파트 밀집 효과를 고려하면 노량진 뉴타운이 중장기 성장 스토리를 갖고 있다는 평가가 나옵니다.
결론: 완성형 vs 성장형, 선택의 문제
흑석뉴타운은 이미 일정 부분 완성된 주거벨트다.
가격은 높지만 안정성이 상대적으로 크다.
노량진 뉴타운은 대규모 개발이 진행 중인 성장형 지역이다.
잠재력은 크지만 입주 시점의 시장 환경이라는 변수를 안고 있다.
결국 선택은 투자 성향에 달려 있다.
안정적 흐름을 선호한다면 흑석, 장기적 성장 스토리에 무게를 둔다면 노량진이 대안이 될 수 있다.
서울 서남권 재개발의 다음 주인공이 어디가 될지는 2028년 이후 시장 흐름이 말해줄 가능성이 높다.
자세한 분양가 분석과 청약 경쟁률 시뮬레이션은 라클라체자이드파인 심층 분석 기사에서 확인할 수 있다.
[파이낸스데일리 정경춘기자]
