서울 재개발 분양시장이 치열한 경쟁을 이어가고 있는 가운데 노량진 뉴타운의 첫 분양 단지인 라클라체자이드파인에 대한 청약 경쟁률 전망이 시장의 관심사로 떠오르고 있다.
이번 분양은 전체 1,499가구 가운데 369가구만 일반분양으로 공급된다.
전체 대비 약 24% 수준에 불과한 물량이다.
공급 구조상 희소성이 존재하는 만큼, 청약 경쟁률은 단지의 입지 및 가점 구조에 따라 크게 달라질 가능성이 있다.
파이낸스데일리는 노량진 뉴타운 청약 경쟁률을 가점 구조, 입지 장점, 분양가 변수, 시장 심리 등을 바탕으로 현실적인 시뮬레이션을 실시했다.
일반분양 369가구…실질 경쟁 물량은 더 적다
84㎡ 일반분양 물량은 약 176가구로 추정 된다.
59㎡에서 신혼·특별공급 비중이 높은 점을 고려하면 실제 가점 경쟁이 치열하게 붙는 물량은 이보다 줄어들 수 있다.
서울 주요 재개발 단지의 최근 청약 경쟁률을 보면 서울 전체 평균 경쟁률이 100:1 이상인 사례가 다수 있고 인기 단지는 200:1 ~ 600:1 이상까지 올라간 바 있다.
이러한 통계를 고려 했을 때 노량진 뉴타운도 전형적인 서울 재개발 평균을 상회하는 경쟁률이 형성될 가능성이 높다.
가점 커트라인은 60점대 후반 이상 예상
청약 가점 커트라인은 지역과 단지마다 차이가 크지만 서울 재개발 단지 84㎡ 유형의 경우에는 가점 60점대 후반 이상에서 당첨이 결정되는 경우가 많았다.
실제로 일부 인기 단지에서는 70점대 이상 커트라인도 있었다.
노량진 뉴타운은 첫 분양이라는 상징성이 있고 교통·교육·생활 인프라가 결합된 입지를 갖췄기 때문에 실수요자 뿐 아니라 투자 수요까지 가세할 가능성이 있다.
이 경우 가점 커트라인은 자연스럽게 상승 할 것으로 예상 할 수 있다.
가점이 낮은 수요자는 추첨 물량 비율과 특별공급 요건을 면밀히 확인할 필요가 있다.
특히 59㎡ 타입은 추첨 비중이 상대적으로 높을 가능성이 있다.
분양가가 경쟁률을 결정한다
청약 경쟁률 최대 변수는 분양가다.
노량진 일대 기존 구축 아파트의 실거래가를 보면 노량진 일대 84㎡ 실거래가가 약 8억~9억 원 수준이다.
이는 신축 프리미엄이나 재개발 프리미엄이 반영되기 전 기준이다.
전용 84㎡ 분양가가 이 수준을 크게 상회할 경우 소비자 부담은 커질 수 있다.
반대로 시세 대비 합리적인 가격으로 책정될 경우 실수요자와 투자 수요가 동시에 유입되며 경쟁률이 크게 오를 가능성이 있다.
최근 서울 아파트 분양 시장은 가격 민감도가 높은 상태이기 때문에 분양가 결정 여부가 곧 청약 성패를 가르는 핵심 변수가 될 전망이다.
실수요자와 투자 수요의 동시 결합
노량진은 1·9호선 노량진역,7호선 장승배기역, 여의도·용산·강남 접근성, 초·중·고 학군 및 학원가 밀집이라는 강점을 갖춘 입지다.
이러한 직주근접·학세권·생활인프라가 동시에 존재하는 조건은 실수요자가 무리를 해서라도 사고 싶은 아파트라는 공감대가 형성 될 수 있다.
또한 뉴타운 전체 약 9천 세대 규모 개발 기대감은 투자 수요를 자극할 가능성이 있다.
실수요와 투자 수요가 동시에 결합될 경우 수요 증가로 인해 청약 경쟁률이 예상보다 훨씬 높아질 수 있다.
FAQ
Q1. 노량진 뉴타운 라클라체자이드파인의 일반분양 물량은 몇 가구입니까?
전체 1,499가구 가운데 369가구가 일반분양으로 공급됩니다. 전체 대비 약 24% 수준입니다.
Q2. 84㎡ 일반분양 물량은 얼마나 됩니까?
전용 84㎡ 일반분양 물량은 약 176가구로 추정됩니다. 다만 특별공급 비중에 따라 실제 가점 경쟁 물량은 달라질 수 있습니다.
Q3. 노량진 뉴타운 청약 경쟁률은 어느 정도로 예상됩니까?
서울 재개발 단지 평균 경쟁률이 100대 1 이상을 기록한 사례가 있는 만큼 최소 50대 1 이상은 가능성이 있으며 시장 분위기에 따라 100대 1 이상도 예상할 수 있습니다.
Q4. 청약 가점 커트라인은 몇 점 정도로 예상됩니까?
서울 재개발 84㎡ 유형의 경우 가점 60점대 후반 이상에서 당첨이 결정되는 경우가 많았으며 일부 인기 단지에서는 70점대 이상 커트라인도 나타났습니다.
Q5. 청약 경쟁률을 좌우하는 가장 큰 변수는 무엇입니까?
가장 큰 변수는 분양가입니다. 시세 대비 합리적인 가격이면 경쟁률이 상승할 수 있고 과도한 분양가일 경우 경쟁률 조정 가능성이 있습니다.
Q6. 가점이 낮은 수요자는 어떻게 접근해야 합니까?
가점이 낮은 수요자는 추첨 물량 비율과 특별공급 요건을 면밀히 확인해야 하며 특히 59㎡ 타입의 추첨 비중을 체크할 필요가 있습니다.
결론: 최소 50대 1 이상 가능성
정확한 청약 경쟁률은 분양가 공개 후 윤곽이 드러나겠지만 현재까지의 시장 흐름과 팩트 체크를 반영하면 다음과 같은 전망이 가능하다.
일반분양 369가구, 84㎡ 선호도 높음, 경쟁률 평균 100:1 이상 경험한 사례를 봤을 때 청약 경쟁률 최소 50대 1 이상은 충분히 예상하며 인기 단지로 입소문을 탈 경우 100대 1 이상 수준까지도 갈 수 있다.
다만 이 모든 변수는 분양가 수준에 따라 다시 조정될 수 있다.
여러가지 주변 여건 대비 가격이 합리적이지 못하면 경쟁률 조정이 불가피하지만 서울의 아파트 분양 열기를 봤을 때 경쟁률이 낮아질 뿐 수요는 여전할 것으로 전문가들은 예측하고 있다.
자세한 분양가·입지·투자 리스크 분석은 파이낸스데일리의 ‘라클라체자이드파인 종합 분석 허브 기사’에서 확인할 수 있다.
[파이낸스데일리 정경춘기자]
