서울 동작구 노량진 일대가 대규모 재개발을 통해 약 9천 세대 규모의 신흥 주거벨트로 탈바꿈을 준비하고 있다.
노량진 재정비촉진지구(일명 노량진 뉴타운)는 서울시가 지정한 재정비촉진지구 중이 하나이며 단계적으로 사업을 추진 중이다.
서울 내 신규 택지 공급이 제한적인 상황에서 도심 재개발을 통한 대단지 공급은 사람들의 시선을 끌기에 충분하다.
특히 1·9호선 환승역인 노량진역을 중심으로 형성되는 역세권 주거벨트라는 점에서 시장의 관심이 집중된다.
파이낸스데일리는 노량진 뉴타운 전체 구역 구조와 향후 공급 일정, 시장 파급 효과를 종합 분석했다.
노량진 뉴타운, 왜 주목받는가?
노량진은 오랜 기간 학원가와 수산시장 상권 이미지가 강했던 지역이었지만 교통 인프라 측면에서는 서울 내에서도 손꼽히는 편의성을 갖췄다.
1·9호선 노량진역, 7호선 장승배기역을 통해 여의도·용산·서울역·강남 접근이 용이하다.
여의도 국제금융지구와 용산 정비창 개발 축 사이에 위치해 직주근접 수요가 두텁다.
구역별 개발 구조…사업 속도는 제각각
노량진 뉴타운은 다수의 재정비촉진구역으로 구성된다.
각 구역은 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공 단계 등 서로 다른 진행 상황을 보이고 있다.
이미 관리처분인가를 마치고 착공 단계에 들어간 구역도 있는 반면 시공사 선정 단계에 머물러 있는 곳도 있다.
이로 인해 입주 시점은 2028년 전후를 시작으로 수년에 걸쳐 분산될 가능성이 크다.
첫 분양 단지로 공급되는 라클라체자이드파인은 총 1,499가구 규모다.
이 단지는 향후 노량진 뉴타운 분양가의 ‘가격 기준점’ 역할을 할 가능성이 있다.
통상 대규모 뉴타운의 첫 분양 단지는 이후 공급 단지의 분양가 산정에 일정 부분 영향을 준다.
2028년 전후 공급 파급 효과
노량진 뉴타운 전체가 완성될 경우 약 9천 세대 규모의 대단지 주거벨트가 형성될 전망이다.
이는 동작구 내 단일 생활권으로는 상당한 규모다.
입주가 본격화되는 2028년 이후에는 크게 3가지 변화가 예상된다.
첫째, 신축 아파트 밀집 효과로 노후 저층 주거지 중심이었던 지역이 브랜드 아파트 중심으로 재편된다.
둘째, 학원가 중심 상권에서 주거 소비 중심 상권으로의 이동이 나타날 가능성이 있다.
셋째, 동시다발적 입주가 이뤄질 경우 단기적으로 전세 물량 증가가 나타나 전세·매매 시장 변동성이 커질 수 있다.
과거 서울 내 대규모 입주 지역에서도 일시적 전세 조정 사례가 존재했다.
다만 공급이 분산될 경우 충격은 완화될 수 있다.
결국 입주 시점의 금리, 대출 규제, 경기 상황 등 거시 환경이 가격 흐름을 좌우할 변수로 작용할 것으로 보인다.
서울 서남권 주거 지형 변화 가능성
노량진 뉴타운은 여의도·용산·흑석·상도 일대와 연결되는 서남권 주거벨트의 핵심 축으로 평가된다.
특히 여의도 국제금융지구 고도화 계획과 용산 개발 사업이 본격화될 경우 노량진은 중간 연결 고리 역할을 할 수 있다.
교통 접근성과 업무지구 인접성을 동시에 갖춘 입지이기 때문이다.
서울 아파트 시장은 ‘직주근접 프리미엄’이 장기 가격을 지지하는 핵심 요인으로 작용해왔다.
노량진 뉴타운 역시 이 구조를 충족한다는 점에서 중장기 잠재력은 충분하다는 평가가 나온다.
리스크 요인
긍정적 요인만 있는 것은 아니다.
첫째, 분양가 수준이다. 서울 평균 분양가가 높은 수준을 유지하는 가운데 분양가가 주변 시세를 크게 상회할 경우 흥행이 저조 할 수 있다.
둘째, 공급 집중 리스크다. 2028년 전후 다수 구역이 동시 입주할 경우 전세 시장에 단기 부담을 줄 수 있다.
셋째, 거시 변수다. 금리 변동, 대출 규제, 부동산 정책 변화는 청약 수요와 투자 심리에 직접적인 영향을 미친다.
장기적 관점에서의 가치
노량진 뉴타운의 핵심은 단기 청약 경쟁률이 아니라 ‘완성된 주거벨트’의 형성 여부다.
약 9천 세대 규모의 브랜드 단지가 밀집하면 지역 이미지 자체가 바뀐다.
과거 마포·성수·흑석 일대 역시 대규모 정비사업 이후 주거 선호도가 상승한 사례가 있다.
노량진 역시 교통·업무지구 인접성·대규모 공급이라는 세 가지 요건을 동시에 충족한다는 점에서 장기적으로 잠재력이 있는 것은 분명하다.
FAQ
Q1. 노량진 뉴타운은 총 몇 세대 규모입니까?
전체 재정비촉진구역이 완료될 경우 약 9천 세대 규모의 신흥 주거벨트가 형성될 전망입니다.
Q2. 노량진 뉴타운은 몇 개 구역으로 구성돼 있습니까?
다수의 재정비촉진구역으로 나뉘어 있으며 각 구역은 조합 설립, 관리처분, 착공 등 서로 다른 단계로 사업이 진행 중입니다.
Q3. 입주는 언제부터 시작됩니까?
일부 구역은 2028년 전후로 입주가 시작될 가능성이 있으며 이후 순차적으로 공급이 이어질 전망입니다.
Q4. 노량진 뉴타운이 주목받는 이유는 무엇입니까?
1·9호선 환승역, 여의도·용산 접근성, 직주근접 수요, 대규모 브랜드 단지 형성 가능성이 핵심 요인입니다.
Q5. 공급이 한꺼번에 몰릴 경우 리스크는 없습니까?
동시 입주가 집중될 경우 단기적으로 전세·매매 시장 조정 가능성이 존재합니다.
Q6. 장기 투자 관점에서 의미는 무엇입니까?
약 9천 세대 규모의 브랜드 아파트 밀집은 지역 이미지 상승과 서남권 핵심 주거벨트 형성 가능성을 높이는 요인으로 평가됩니다.
결론: 서울 공급 축의 이동
노량진 뉴타운은 서울 서남권 공급 축의 이동을 상징하는 사업이다.
분양가와 시장 환경에 따라 단기 성패는 달라질 수 있다.
그러나 입지와 규모, 직주근접 수요를 고려하면 중장기 파급력은 작지 않다.
첫 분양 단지가 향후 가격 기준점을 형성할 가능성이 높은 만큼 시장은 분양가 책정 수준과 청약 결과를 주목하고 있다.
자세한 분양가 전망과 투자 리스크 분석은 파이낸스데일리 ‘라클라체자이드파인 종합 분석 기사’에서 확인할 수 있다.
[파이낸스데일리 정경춘기자]
